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Die Bewirtschaftungskosten nach der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) enthalten eine Indexregel, um die im Jahr 2002 fixierten Bewirtschaftungskosten an zukünftige Preisverhältnisse anzupassen. In § 26 Abs. 4 II. BV heißt es hierzu: „Die […] Beträge verändern sich am 1. Januar 2005 und am 1. Januar eines jeden darauf folgenden dritten Jahres um den Prozentsatz, um den sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland für den der Veränderung vorausgehenden Monat Oktober gegenüber dem Verbraucherpreisindex für Deutschland für den der letzten Veränderung vorausgehenden Monat Oktober erhöht oder verringert hat. Für die Veränderung am 1. Januar 2005 ist die Erhöhung oder Verringerung des Verbraucherpreisindexes für Deutschland maßgeblich, die im Oktober 2004 gegenüber dem Oktober 2001 eingetreten ist.“

In der zum Download verfügbaren Excel-Tabelle sind alle Indexierungen der Bewirtschaftungskosten seit 2002 bis 2020 übersichtlich aufgelistet.

Weltweit sind Wertermittlungsverfahren nicht genormt. Es existieren zahlreiche Varianten, die bei fachlich richtiger Anwendung zu ähnlichen Ergebnissen führen (sollten). Sie können in zwei Hauptgruppen zerlegt werden: die a) direkten Kapitalisierungsverfahren (deutsches Ertragswertverfahren, income approach, investment method, direct capitalization method) und die b) indirekten Kapitalisierungsverfahren (speziell die Discounted-Cash-Flow-Verfahren).

In der Abhandlung werden beide Hauptgruppen überblicksartig mit ihren jeweiligen Besonderheiten vorgestellt. Der Fokus liegt dabei auf der Beurteilung ihrer Unterschiede.

Ein einfaches Excel-Beispiel demonstriert den grundsätzlichen Aufbau eines Discounted-Cash-Flow-Verfahrens. Da dieses Verfahren ist nicht genormt ist, existieren diverse Abwandlungen, die aus der hier vorliegenden Basisvariante entwickelt werden können.

Das zweite Excel-Beispiel beinhaltet eine einfache Umsetzung des in der ImmoWertV neu eingeführten Ertragswertverfahrens auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge (§ 17 Abs. 3 ImmoWertV), welches einem typischen DCF-Verfahren ähnelt, jedoch abweichend von diesem zwingend die Parameter Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer und Bodenwert beinhaltet und somit prognostische Ansätze unmöglich macht.

Für die Bewertung von Rechten und Belastungen, die an das Leben von einer oder mehrerer Personen gebunden sind (z.B. beschränkt persönliche Dienstbarkeiten, Nießbrauch etc.) werden Diskontierungsfaktoren (fx=1-(äx-1) x p) für die Kommutationszahlen des Statistischen Bundesamtes benötigt. Sie finden diese in den folgenden Adobe PDF-Tabellen.

Tabelle Männer und Frauen (Basis 2007/2009) (Adobe PDF)

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Tabelle Männer und Frauen (Basis 2008/2010) (Adobe PDF)

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Tabelle Männer und Frauen (Basis 2009/2011) (Adobe PDF)

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Tabelle Männer und Frauen (Basis 2010/2012) (Adobe PDF)

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Tabelle Männer und Frauen (Basis 2011/2013) (Adobe PDF)

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Tabelle Männer und Frauen (Basis 2012/2014) (Adobe PDF)

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Tabelle Männer und Frauen (Basis 2013/2015) (Adobe PDF)

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Tabelle Männer und Frauen (Basis 2014/2016) (Adobe PDF)

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Tabelle Männer und Frauen (Basis 2015/2017) (Adobe PDF)

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Tabelle Männer und Frauen (Basis 2016/2018) (Adobe PDF)

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Abhandlung über ein von dem amerikanischen Wissenschaftler L.W. Ellwood entwickeltes und in Deutschland wenig bekanntes Verfahren, die Anfangsrendite einer Immobilieninvestition in die Renditeerwartung von Eigenkapital- und Fremdkapitalgeber zu zerlegen und diese auf Plausibilität zu überprüfen. Die Abhandlung enthält neben einer allgemeinen Einführung die Herleitung des Gesamtverfahrens sowie diverse Anwendungsbeispiele. Darüber hinaus wird eine Software angeboten, mit welcher das Ellwood-Verfahren durchgeführt werden kann.

Liegenschaftszinssätze werden durch die Gutachterausschüsse in vielen Fällen nur für den Geschosswohnungsbau und – schon weniger aussagekräftig – für Bürogebäude und gemischt genutzte Grundstücke ermittelt. Für viele Immobilienarten stehen jedoch keine Daten zur Verfügung, weshalb in diesen Fällen die Ableitung aus Brutto- oder Nettorenditen angezeigt ist. Mit Hilfe dieses kleinen Excel-Makros kann ein korrespondierender Liegenschaftszinssatz für ein gewähltes Ertragswertmodell (Bodenwert, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer) aus einer Nettorendite mit abweichenden Bewirtschaftungskosten (und ohne Bodenwert/Restnutzungsdauer) oder einer Bruttorendite ermittelt werden.

Mit Hilfe dieser Tabelle kann anhand der ertragswertrelevanten Parameter Jahresreinertrag, wirtschaftlicher Restnutzungsdauer und Bodenwert den Liegenschaftszinssatz bei gegebenem Kaufpreis ermittelt werden.

Kurze Einführung in einige mathematische Teilgebiete, die für die Grundstückswertermittlung bedeutsam sind, im Rahmen eines Tagesseminars: Finanzmathematische Grundlagen, insb. Zins-, Zinseszins- und Rentenrechnung, Statistische Grundlagen (deskriptive Statistik, Stichproben, Histogramm, Regressionsrechnung), Indexrechnung (Laspeyres- und Paasche-Indizes; Grundlagen des Baupreis- und Verbraucherpreisindex), Plausibilisierung von Marktwerten.

In diesem Kurzvortrag werden verschiedene Methoden der Risikoanalyse und -bewertung für die Immobilienbewertung vorgestellt. Er wurde für einen Workshop entwickelt und erhebt nicht den Anspruch auf Vollständigkeit und Detailtiefe.

Ein Programm, dass die Simulation von Ertragswerten mittels Monte-Carlo demonstriert. Entstanden zu didaktischen Zwecken. Es können neben Normalverteilung auch schiefe Verteilungen (links, rechts) sowie Einpunkt- und Gleichverteilungen für jeden Parameter simuliert werden. Die Ergebnisse werden graphisch als Histogramm und als kumulierte Häufigkeitsverteilung sowie rechnerisch als Median, Modus usw. dargestellt.

Entwicklung einer Monte-Carlo-Simulation für das seit dem 1. Juli 2010 durch die Immobilienwertermittlungsverordnung eingeführte Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge (detailliertes Ertragswertverfahren) mit dem Ziel, objektspezifische Immobilienrisiken (z.B. Mietvertragsgestaltung, Leerstand, Marktmietentwicklung) sichtbar zu machen und deren Auswirkungen auf die Immobilienverzinsung zu untersuchen.

Mit Hilfe dieser Tabelle kann aus einer vorgegebenen Liegenschaftszinssatz-Spanne nach Benotung und Gewichtung verschiedener Risikofaktoren ein objektspezifischer Liegenschaftszinssatz ermittelt werden. Das Excel-Beispiel dient ausschließlich zur Illustration einer möglichen Gewichtung.

Vorlesung an der Deutschen Immobilien-Akademie Freiburg GmbH im Aufbaustudiengang Internationale Immobilienbewertung, Modul Innovative Immobilienbewertungsverfahren, 12. Juni 2007 mit den Schwerpunkten Ellwood-Verfahren und prognostische Discounted-Cash-Flow-Verfahren.

Im Rahmen der Vergleichswertermittlung werden Kaufpreissammlungen auf mögliche Ausreißer untersucht, um diese im weiteren Rechengang als Störgrößen aus der Betrachtung auszuschließen. Zu den bekanntesten Verfahren der Ausreissergewinnung gehört die Sigma-Methode, deren (statistische) Aussagequalität auf annähernd normalverteilten Daten begrenzt ist, eine Anwendungsvoraussetzung, die in der Praxis oft übersehen wird. Mit der Interquartilmethode stellt diese Abhandlung ein weiteres statistisches Verfahren vor und gegenüber, welches sich bei beliebigen Datenverteilungen einfach anwenden lässt.

In diesem auf der Jahresversammlung 2019 des Immobilienbewertung-Fördervereins der Hochschule Anhalt (IBF-HSA; Link zu www.ib-foerderverein.de) gehaltenen Vortrag wird der Frage nachgegangen, welche Rolle die mathematische Statistik in der gutachterlichen Praxis einnehmen kann. Nach einer Kurzeinführung in die deskriptive Statistik werden die statistische Ausreissererkennung, Regressionsrechnung und das Vergleichswertverfahren behandelt. Hierbei wird auf typische Fehlinterpretationen statistischer Aussagen hingewiesen.

Dieses Informationsblatt erläutert die Verwendung des zuletzt veröffentlichten Baupreisindex zur Preisbasis 2015 (=100) bei der Indexierung der Normalherstellungskosten der WertR 2006 (NHK 2000) bzw. der Sachwert-Richtlinie (NHK 2010).

Investitionen in deutsche Wohnobjekte sind aktuell gefragt. Die Anlageklasse profitiert von einem anhaltend niedrigem Zinsniveau, im europäischen Vergleich stabilen Wirtschaftsdaten sowie steigenden Einwohnerzahlen und Mieten in den Großstädten. Dem gegenüber schrumpfen die ländlichen Regionen und die demographische Entwicklung lässt die Bevölkerung immer älter werden. Die Autoren gehen der Frage nach, welche Wohnkonzepte vor diesem Hintergrund zukunftstauglich sind.