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Verkehrswert-/Marktwertgutachten werden für viele, sehr unterschiedliche Zielsetzungen benötigt. Im Regelfall soll hierbei der wahrscheinlichste Kaufpreis unter normalen Marktbedingungen bei gleichzeitigem Ausschluss von persönlichen und ungewöhnlichen Verhältnissen ermittelt werden. Er wird, sofern dies möglich ist, aus der Analyse von tatsächlich getätigten Transaktionen für vergleichbare Immobilien ermittelt. Dabei besteht ein Zusammenhang zwischen dem Kaufpreis einer Immobilie und dem ihr zugesprochenen Wert. So formulierte Prauser bereits 1940: „Allgemein versteht man unter Wert die Bedeutung, die man einem Gegenstand, einer Sache auf Grund vergleichender Schätzung beilegt. Ein Vergleich benötigt einen Maßstab, an welchem man die Werthöhe messen kann. Diesen Maßstab bietet uns in gegenwärtiger Gesellschaftsordnung der Preis, der für eine Sache im freien Handelsverkehr zu erzielen ist“. Es sollte beachtet werden, dass es sich hierbei lediglich um eine Preisfiktion handelt. Der am Ende tatsächlich vereinbarte Kaufpreis ist nur das Ergebnis aus dem (mehr oder weniger) rationalen Handeln einzelner Marktakteure und muss deshalb nicht mit dem wahrscheinlichsten Kaufpreis, dem Verkehrswert, übereinstimmen.

Zu den häufigsten Gründen einer Immobilienbewertung zählen:

•  Ankauf •  Verkauf •  Erbauseinandersetzung •  Ehescheidung und daraus folgende Notwendigkeit zur Ermittlung des Zugewinnausgleichs (Zugewinngemeinschaft nach § 1363 BGB) •  Vermögensaufteilung •  Gutachten für erbschafts- und schenkungssteuerliche Anlässe (§ 198 BewG) •  Steuerliche Aufteilung des Kaufpreises in Grundstücks- und Gebäudewert Wir erstellen Wertgutachten für alle wesentlichen Immobilienarten (Link zu Objektarten) im nationalen sowie internationalen Umfeld. Dabei haben Zuverlässigkeit und Qualität bei uns höchste Priorität. Aus diesem Grund können wir weder Kurzgutachten, noch automatisierte bzw. weitgehend textbausteinbasierte Bewertungen anbieten.

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Since 2013, alternative investment funds (AIF), which include both open-ended and closed-end real estate funds, have been regulated by the German government under the German Investment Act (KAGB). With the introduction of this new regulation, the previously applicable Investment Act has become considerably stricter. The regulations relating to property appraisal are particularly noteworthy with regard to the choice of appraisal methods, the inspection of the properties, and the selection of appraisers.
Section 168 (1) KAGB stipulates that the value of open-ended public investment assets must be determined on the basis of the individual market values of the assets that it is comprised of using the respective statutory or standard market procedures. To ensure a proper, transparent, and independent appraisal, the capital management company must prepare an internal appraisal guideline (§ 169 KAGB). The assets must be valued impartially and with due expertise, care, and diligence. Since a proper appraisal cannot be ensured without a comprehensive property inspection, § 231 KAGB for purchase appraisals and § 239 for standard appraisals stipulate that the inspections must be carried out in person by the appraiser(s) (the number of appraisers depends on the volume of value). The essential criteria for the selection of a suitable appraiser are stipulated in § 216 KAGB. The appraiser must be subject to a legally recognized, mandatory professional registration or legal and administrative regulations or rules of professional conduct, and must provide sufficient professional guarantees to be able to perform the appraisal effectively. Furthermore, the assessment shall not be delegated to a third party.
The appraisal of high-quality, investment-ready real estate is one of our core competencies. For over 25 years, we have been assisting institutional investors as purchase appraisers and standard appraisers, and are also very familiar with the typical processes and requirements necessary to perform efficient appraisals. An up-to-date list of our clients can be found here (link to references). You would like more information on a possible cooperation? We would be happy to provide you with more information about our company and the relevant BaFin documents.

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The mortgage lending value of a property, as defined in section 16 of the German Pfandbrief Act (PfandBG), provides banks with a reliable estimate of the credit risk in real estate financing. This may not be higher than the value "which is determined in the course of a prudent assessment of the future marketability of a property and by taking into account the long-term, sustainable characteristics of the property, normal regional market conditions, and current and possible other uses". The absolute upper limit for the mortgage lending value is the market value. In contrast to the market value, which is intended to reflect the typical purchase price taking into account the current market environment while excluding personal or unusual situations, the mortgage lending value serves as the collateral value from the perspective of the respective financing credit institution. It is intended to ensure during the term of the agreement that any loan that may be defaulted on can be completely redeemed from the proceeds of realization (primarily foreclosure, but also free sale) at any time, which is why potential and expected fluctuations in value in the future must be taken into account in terms of value. For this reason, the market value on the appraisal date must not fall below the mortgage lending value during the entire period of the loan. With our team of experienced, certified mortgage lending value appraisers, we can prepare value appraisals in accordance with § 16 PfandBG that are normally a combined market and mortgage lending value appraisal. Upon request, a mortgage lending value appraisal can also be carried out independently if an adequate, up-to-date market value appraisal is available.

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Wertgutachten über Grundstücke werden im Normalfall unter Berücksichtigung der bestehenden Bebauung erstellt. In manchen Fällen kann es jedoch angezeigt sein, die Bewertung unter Zugrundelegung einer künftigen, fiktiv bereits realisierten Nutzung durchzuführen, obwohl das Grundstück am Wertermittlungsstichtag (noch) unbebaut ist. Dies ist oft bei Ankaufsbewertungen über Projektentwicklungen der Fall, weil der zu plausibilisierende Kaufpreis auf der Basis des fiktiv fertiggestellten, voll vermieteten bzw. mit Mietgarantien versehenen Gebäudes inklusive des Grundstücks vereinbart wurde.

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Wer kennt nicht die Redewendung „don‘t put all your eggs in (just) one basket?“, deren Herkunft üblicherweise Miguel de Cervantes (1547-1616), oder genauer, dem Sancho Panza aus seinem Roman Don Quixote zugeschrieben wird. Die für den angelsächsischen Raum übliche, sehr bildliche Übersetzung überdeckt den einfachen, aber ernst gemeinten Rat: „no aventurarse todo en un día“; man möge nicht alles an einem Tag wagen. Oder auf eine Karte setzen. Nach Markowitz (Portfolio Selection, 1952) lässt sich dies am ehesten durch die Zusammenstellung eines diversifizierten (Immobilien-)Portfolios erreichen. Hierbei kommen sowohl der Erwerb einzelner Immobilien als auch der Erwerb ganzer Immobilienbestände in Frage. Wird eine größere Anzahl von Immobilien innerhalb eines Rechtsgeschäfts gehandelt, spricht man von einem Portfoliogeschäft, bei dessen Wertermittlung die Immobilien – je nach Wunsch bzw. rechtlicher Anforderung – entweder einzeln oder als Gesamtheit zu bewerten sind. Die klassische Portfoliobewertung zählt zu den Massenbewertungsverfahren (modern auch: Zeilenbewertung), bei welcher die Ausweisung von Marktwerten auf Einzelobjektebene nicht möglich ist. Dies ist u.a. den portfoliobedingten Risikoüberlegungen des Marktes (Diversifikationseffekte etc.) geschuldet, aufgrund derer es zu einer Abweichung zwischen der Summe der Einzelwerte und der Bewertung der Gesamtheit kommen kann. Im Gegenzug können hier allerdings kostengünstigere und schnell umsetzbare Methoden zum Einsatz kommen, wie z.B. Pareto, Paket- bzw. Massenbewertung, Random (Monte-Carlo) und hedonische Methoden. Eine Objektbesichtigung wird im Allgemeinen nicht, oder nur stichprobenartig durchgeführt. Es sollte jedoch beachtet werden, dass vorgenannte Bewertungsmethoden in vielen Fällen rechtlich nicht zulässig sind. So wird z.B. für die Bewertung von offenen Publikumsinvestmentvermögen in § 169 Abs. 1 KAGB die Ermittlung der jeweiligen Verkehrswerte und in § 231 Abs. 2 Satz 2 KAGB die persönliche Besichtigung durch den Sachverständigen vorgeschrieben. Wir verstehen unter Portfoliobewertung im Normalfall die Bewertung des beauftragten Immobilienbestands auf Einzelobjektebene. Eine Ortsbesichtigung ist in diesem Fall obligatorisch. Sie erhalten dafür neben einer aussagekräftigen Portfolioübersicht ein vollständiges Gutachten (§ 194 BauGB) für jede Immobilie. Einer getrennten Verwertung einzelner Immobilien steht somit nichts im Wege. Auf Wunsch erstellen wir darüber hinaus auch klassische Portfoliobewertungen. Sprechen Sie uns an!

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Gemäß § 88 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) ist der Versicherungswert definiert als derjenige Betrag, den der Versicherungsnehmer zur Zeit des Eintrittes des Versicherungsfalles für die Wiederbeschaffung oder Wiederherstellung der versicherten Sache in neuwertigem Zustand unter Abzug des sich aus dem Unterschied zwischen alt und neu ergebenden Minderwertes aufzuwenden hat. Soweit im Rahmen des Gebäudeversicherungsvertrags keine abweichenden Vereinbarungen getroffen wurden, handelt es sich somit um eine Versicherung zum Zeitwert. In der Praxis ist diese Form der Versicherung für Gebäude selten anzutreffen, da die Versicherungsnehmer normalerweise an der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands interessiert sind und die Kosten der Wiederherstellung bzw. Wiederbeschaffung in der Regel nicht mit dem Zeitwert vor Eintreten des Versicherungsfalls übereinstimmen. Aus diesem Grund werden den meisten Versicherungsverträgen Neuwerte bzw. gleitende Neuwerte (die heute vorherrschende Versicherungsform) zugrunde gelegt. Während sich die Versicherungssumme bei einer Versicherung zum Neuwert an den ursprünglich aufgewendeten Herstellungskosten der baulichen Anlagen orientiert, werden bei einer Versicherung zum gleitenden Neuwert auch künftig erwartete Baukostensteigerungen berücksichtigt. Bei dieser Versicherungsform besteht in der Regel ein automatischer Unterversicherungsverzicht des Versicherungsgebers, weil davon ausgegangen wird, dass zwischenzeitlich erfolgte Kostensteigerungen angemessen erfasst und somit in der Versicherungsprämie enthalten sind. Als gleitender Neuwert wird derjenige Betrag definiert, der im Schadensfall aufzuwenden ist, um Sachen gleicher Art und Güte in neuwertigem Zustand herzustellen. Er wird traditionell als Preis des Jahres 1914 in Reichsmark ausgedrückt (natürlich aus heutigen Preisen zurückgerechnet). Dieses merkwürdig anmutende Vorgehen hat verschiedene Gründe, die hier nicht näher erörtert werden, wirkt sich aber auf die Schadensregulierung nicht negativ aus. In keinem der vorgestellten Verfahren wird der Bodenwert des Grundstücks berücksichtigt.

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Unter einer Wertindikation wird im Allgemeinen eine grob überschlägige Bestimmung des Wertniveaus oder einer Wertspanne auf Basis der vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten, ungeprüft zugrunde gelegten Unterlagen und Informationen verstanden. Eine Ortsbesichtigung findet nicht oder nur selten statt. Darüber hinaus wird auf beschreibende Elemente wie z.B. einer umfassenden Lage- und Objektbeschreibung verzichtet; der Schwerpunkt liegt auf der rechnerischen Darstellung der Wertermittlungsverfahren sowie der textlichen Erfassung wesentlicher Anknüpfungstatsachen. Wertindikationen können daher nur als Orientierungshilfe dienen, z.B. zur Erstprüfung für An- oder Verkaufsüberlegungen oder zur Erstellung einfacher Vermögensübersichten. Die Vorteile gegenüber einem Vollgutachten liegen in den geringeren Kosten und schnelleren Bearbeitungszeiten. Für komplexe Bewertungsobjekte können Wertindikationen in der Regel nicht verwendet werden, insbesondere bei Vorliegen von wertrelevanten Rechten und Belastungen oder bei Betreiberimmobilien, die eine intensive Auseinandersetzung mit deren betriebswirtschaftlichen Aspekten erfordern.

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Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige nehmen in Zivil- und Strafprozessen durch Einbringung ihrer Fachexpertise oft eine wichtige Rolle ein. Die §§ 402 ff. ZPO regeln z.B. den Beweis durch Sachverständige im Zivilprozess. Für das Gericht tätige Sachverständige werden von diesem „ernannt“ (§ 407 ZPO), ein privatrechtlicher Vertrag kommt nicht zustande. Schiedsgutachten dienen in erster Linie dazu, streitige Rechts- oder Tatsachenfragen durch einen neutralen Dritten im Wesentlichen unter Ausschluss eines ordentlichen Gerichts feststellen zu lassen. Hierzu schließen die Streitparten eine gemeinsame Vereinbarung, sich dem Ergebnis des Schiedsgutachtens unterwerfen zu wollen (Bindungswirkung eines Schiedsgutachtens). Unter bestimmten Umständen können Schiedsgutachten gerichtlich überprüft werden (§ 317 BGB). Im Rahmen einer Schiedsvereinbarung kann auch dies ausgeschlossen werden.

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Bei der Bestellung von Erbbaurechten werden die Höhe des zu zahlenden Erbbauzinses sowie Regelungen zur Anpassung über die Zeit regelmäßig im Erbbaurechtsvertrag geregelt. In vielen Fällen werden die vertraglich vereinbarten Anpassungen später jedoch nicht vollständig ausgeschöpft oder basieren auf fehlerhaften Berechnungen. Nicht selten sind diese auf Fehlinterpretationen des vertraglich Gewollten zurückzuführen, z.B. weil die ursprünglich zugrunde gelegten Indexreihen nicht mehr existieren oder die bei Vertragsabschluss vor Jahrzehnten verwendeten Fachbegriffe heute nicht mehr verstanden werden. Grundstückssachverständige sind deshalb dazu angehalten, die Angemessenheit des aktuell gezahlten Erbbauzinses zu überprüfen und diesen im Fehlerfall – zumindest im Rahmen der Wertermittlung – zu korrigieren. Siehe auch: Gilich, Tobias; Simon, Thore: Anpassung von Erbbauzinsen nach Einstellung der Indizes für Bruttomonatsverdienste für Angestellte und Arbeiter im Produzierenden Gewerbe. In: Grundstücksmarkt und Grundstückswert (GuG), Heft 2, 2008, S. 99-101

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Gutachten können grundsätzlich nicht den Anspruch des Absoluten besitzen, da sie auf Interpretation und Würdigung der vom Sachverständigen identifizierten wertbestimmenden Anknüpfungstatsachen beruhen. Vielmehr handelt es sich bei einem Gutachten um eine umfassende (Be-)Wertung der Sachlage unter Einbeziehung der wahrscheinlichsten Einschätzung durch den Immobilienmarkt. Aus diesem Grund ist bei einer Bewertung derselben Immobilie durch zwei Sachverständige nicht unbedingt mit identischen Ergebnissen zu rechnen (obwohl auch dies möglich ist), ohne dass die jeweiligen Werte an sich in Zweifel zu ziehen wären. In manchen Fällen jedoch kann eine fachliche Überprüfung eines Drittgutachtens angezeigt sein, z.B. wenn Zweifel an der Objektivität oder der Neutralität des ausführenden Sachverständigen bestehen oder die im Gutachten dargelegten Begründungen nicht nachvollziehbar sind (woraus nicht automatisch auf ein fehlerhaftes Gutachten geschlossen werden kann).

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Im Unterschied zu einem Vollgutachten handelt es sich bei einer gutachterlichen Stellungnahme um eine sachlich fundierte Beurteilung nur eines einzelnen Aspekts eines Wertermittlungsproblems. Seltener werden auch mehrere Fragestellungen gemeinsam abgehandelt, wobei in beiden Fällen keine Einordnung in einen größeren Gesamtkontext stattfindet. So handelt es sich z.B. bei der Ermittlung des angemessenen und rechtlich zulässigen Erbbauzinses ebenfalls um eine gutachterliche Stellungnahme, denn der Einfluss des ermittelten Erbbauzinses auf den Verkehrswert des Erbbaurechts oder des Erbbaugrundstücks findet nicht statt (fehlende Einordnung in den Gesamtkontext). Unsere gutachterlichen Stellungnahmen werden im Normalfall in Aufsatz- oder Briefform erstellt und grenzen sich hierdurch zusätzlich von den stärker formalisierten Vollgutachten ab.

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Grundlage jeder Wertermittlung sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt. Wesentliche Voraussetzungen für ihre zuverlässige Analyse und Beurteilung sind neben umfangreicher Marktkenntnis und Erfahrung des Gutachters insbesondere der Zugriff auf aktuelle, valide Marktdaten. Ein gründliches Marktresearch bildet die Basis für die Ableitung belastbarer Bewertungsparameter und eine nachvollziehbare Wertermittlung. Es sollte daher Aussagen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, den Verhältnissen an den Miet- und Investmentmärkten sowie auch zur Wettbewerbssituation beinhalten.

Unser Büro verfügt über eigene, umfangreiche Datenbanken mit aktuellen Markt- und Transaktionsdaten, welche durch weitere nationale sowie internationale Datenbanken (u.a. Property Market Analysis (PMA), Real Capital Analytics (RCA), IZ-Research, BIIS-Research) ergänzt werden. Darüber hinaus engagieren wir uns mit unserem Büro an der Weiterentwicklung mehrerer Researchplattformen. Umfangreiches Marktresearch ist Kernbestandteil unserer Wertgutachten. Darüber hinaus erstellen wir Researchberichte auch als separate Leistung.